Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) modelini öne sürmemdeki amaç , inşaat sektöründe faaliyet gösteren firmaların , son 2-3 yıllık süreçte ekonomik anlamda girmiş olduğu darboğaz ve buna paralel olarak da , sektörün batma noktasına gelmesidir.İşte bu noktada , sektörü yeniden ayağa kaldıracak ve çarkların sağlıklı bir şekilde işleyeceği ekonomik modelin oluşumu , sektör açısından son derece önemlidir.
Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı(GYO) , Türkiye’de son dönemlerde en hızlı büyüyen sektörler arasında yer almaktadır . Bu tür firmalar , reklam tanıtım filmlerinde ünlü kişileri de kullanmaktan geri kalmamaktadır. Örneğin son dönemde TV kanallarında görmeye alıştığımız , Real Madrid Teknik Direktörü Jose Mourinho’nun , bir GYO şirketinin reklam tanıtım filminde rol alması gibi…
Ülkemiz açısından değerlendirildiği zaman , ekonomik ve siyasal anlamda bazı olumsuzluklarımız olmasına rağmen , ülke yapımıza uygun ve kendimize özgü bu tür modelleri geliştirebiliriz düşüncesindeyim.
Peki dilerseniz GYO ‘ların faaliyet alanları , hangi amaç ve vizyonla uygulanması gerektiği ve sektöre ne gibi avantaj – dezavantajlar getirebileceği noktasında , konuyu biraz daha irdeleyelim.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), gayrimenkule ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş , portföy yönetim şirketleridir.
GYO'lar , özellikle finansman kaynaklarının kısıtlı olduğu gayrimenkul sektörüne , kurumsal sermayenin girebilmesi ve büyük ve nitelikli projelerin hayata geçirilebilmesi için önemli yatırım araçlarıdır.Gayrimenkul yatırımlarının en temel dezavantajı olan likidite problemini ortadan kaldırmakta ve aynı zamanda , bireysel ve kurumsal yatırımcıların tasarruflarını ortak bir havuzda biraraya getirerek , yüksek gelir elde edilebilecek , büyük gayrimenkul projelerinin gerçekleştirilmesini mümkün kılmaktadır.
GYO ‘lar dünyada ilk olarak ABD literatürüne 1960 yılında girmiş ve 1990 ‘larda hızlı büyüme göstermiştir.Türkiye’de ise GYO’lar , ilk olarak 1996 yılında kullanılmaya başlanmış ve Aralık 1997 ‘de halka açılmış ve 2 Ocak 1997 ‘de İMKB (İstanbul Menkul Kıymetler Borsası)’de işlem görmeye başlamıştır.2011 yılının ikinci çeyrek döneminde ise , İMKB ‘de işlem gören GYO sayısı 22 ve piyasa değeri de 13,5 Milyar TL’ye ulaşmıştır.Türkiye’de hızla büyüme sürecine giren GYO ‘lar , ekonomiye önemli katkılar sağlaması yanında ,çarpan etkisiyle diğer sektörlerin (inşaat , sağlık, turizm ) de gelişmesine katkı sağlamaktadır.
Yukardaki bilgiler ışığında , ülkemizdeki inşaat sektörünün 2004-2007 yıllarında Annan Planı çerçevesinde yakalanan olumlu havanın etkisi ile dış talebin artması sonucu , inşaat-emlak sektöründe büyüme yaşanmış ve buna paralel olarak 38 farklı sektörü de beraberinde tetiklemiştir.Fakat 2007 yılından sonraki süreçte, birçok yanlışların yapılması sonucu, inşaat sektöründe faaliyet gösteren firma ve müteahhitler , batma noktasına gelmiştir.Halen birçok müteahhit, banka borçları ile didinmekte ve ekonomik olarak çok zor durumda faaliyet göstermektedir.Yapılan araştırmalar göstermektedir ki , halen yaklaşık 10 Bin atıl konutun, ortalama 100 Bin Stg değer biçildiği ortamda , 1 Milyar Stg’lik atıl vaziyette milli servetimizin mevcut olduğu ve bu varlığın ülke ekonomisine kazandırılmasının , birçok sektörü de beraberinde kalkındıracağı yorumlarının yapılmasına sebebiyet vermektedir.
Buradaki temel amaç ,yukarıda bahsetmiş olduğum gibi , atıl vaziyette bulunan gayrımenkul varlıklarımıza sahip tüzel ve gerçek kişilerin , sermaye yetersizliğinden dolayı , tamamlayamadığı yatırımlarını , GYO ‘ların oluşturacağı geniş tabanlı hissedar yapısı ile , gayrımenkul varlıkların menkulleştirilerek , ekonomiye kazandırılmasına yardımcı olmasıdır.
Yukardaki bilgiler ışığında , GYO’ların ülkemizin ekonomik yapısı itibarıyle uygulanabilirliğinin tartışıldığı noktada , atılması gereken adımlar ve bunun ışığında uygulama aşamasında ne gibi avantaj ve dezavantajlarla karşılaşılabileceği noktasındaki açılımları sıralayalım;
GYO Model oluşumunu ülkemizde uygulayabilme adına yapılması gerekenler;
i)Şirket / şahısların GYO çatısı altında oluşumunun teşvik edilmesi.
ii)GYO ‘ların gelirlerinin , kurumlar vergisinden istisna tutulması.
iii)Kar payı dağıtımının , vergiden istisna tutulması.
iv)En az %90 oranındaki kar dağıtımının , yasal zorunluluk haline getirilmesi.
GYO ‘lar , ülke ekonomisine ne gibi avantajlar sağlayabilir?
i)Atıl vaziyetteki yarım kalmış inşaatların , yeniden değerlendirilmesi ve ekonomiye kazandırılması.
ii)Altyapı yatırımlarının hızlandırılması ve modern yaşam merkezlerinin oluşturulması sayesinde , yerleşim bölgelerindeki çarpık kentleşmeyi azaltması.
iii)GYO şirketlerinin çoklu hissedar ve kurumsal yapısı ile faaliyet gösterilmesi sonucu , diğer sektörlerdeki kayıt dışılığın giderilmesine yardımcı olması.
iv)Şirket bilançolarında yer alan atıl gayrımenkullerin (duran varlıklar) , menkulleştirilmesi(likit varlıklar) suretiyle , bilançoların sağlıklı yapıya kavuşturulması.
v)Küçük sermayeli şirketlerin , sermayelerini mevcut havuza aktarmaları sonucu , yatırımların daha efektif değerlendirilmesi.
vi)GYO ‘ların ekonomik faaliyetlerinin çarpan etkisi ile , diğer sektörleri de (örneğin turizm , eğitim , inşaat) tetiklemesi.
Ülkemizdeki GYO modelinin oluşturulması aşamasında yaşanması muhtemel sorunları şöyle sıralayabiliriz;
i)Mülkiyet sorunu.
ii)Bankaların uzun vadeli konut kredisi kullandırma olayına sıcak bakmaması.
iii)Bankacılık sistemi ve mülkiyetin , teminat olarak kabul edilmesinde yaşanan sıkıntılar.
iv)Ülkemizde halka açık şirket ve temettü dağıtım sistemi anlayışının , yaygın model olarak tercih edilmemesi.
Yapısal reformların geliştirilmesi sürecinde yaşanması muhtemel olumsuzluklara rağmen ,sektörün yeniden ayakları üzerinde durması ve canlanması adına atılması gereken adımlarla birlikte , farklı modeller geliştirilebilir.Amaç , ülke ihtiyaçları ve sorunlarının iyi etüd ve analiz edilip , en sağlıklı yapının kurulması ve tüm olumsuzlukları avantaja çevirip , inşaat sektörünün ülke ekonomisindeki rolünün etkinleştirilmesi olmalıdır.
